Baisse des taux d’intérêt, niveau d’apport personnel, PTZ… Comment ne pas se perdre dans le labyrinthe des financements.
Pas d’achat immobilier sans crédit immobilier. L’an dernier, 62% des achats de logements ont été financés à crédit, contre 56% en 2016, selon la commission des comptes du logement. Cette accélération des achats à crédit explique en partie le dynamisme du marché immobilier, avec près de 1 million de transactions dans l’ancien en 2017 et la construction de 390 000 logements neufs. Début 2018, la plupart des banques s’étaient fixées pour objectif de financer autant de prêts immobiliers qu’un an auparavant, mais les affaires ont été plus calmes qu’attendu au premier trimestre. Du coup, elles ont rouvert grand les vannes du crédit au début de l’été en accordant des taux très attractifs.
Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil.org), les prêts à taux fixe se négocient aujourd’hui autour de 1,50% sur quinze ans (de 1,20 à 2,25% selon la qualité des dossiers et les banques), 1,70% sur vingt ans (de 1,33% à 2,35%) et 2% sur vingt-cinq ans (de 1,6% à 2,45%). “Dans la pratique, on peut obtenir près de 0,1% en moins alors que les banques se livrent une guerre féroce pour conserver leurs parts de marché”, remarque Maël Bernier, directrice de études de Meilleurtaux.com. En clair, pour une mensualité de 1 000 €, on peut emprunter entre 150 000 et 165 000 € sur quinze ans, de 190 000 à 210 000 € sur vingt ans et au moins 225 000 à 250 000 sur vingt-cinq ans.
L’apport personnel ? Pas si important que ça
La différence entre un “bon” et “mauvais” dossier ? La solvabilité de l’acheteur (revenus, épargne, taux d’endettement par rapport aux revenus…) mais surtout le “bas de laine” qu’il peut apporter au moment de l’achat. Le fameux apport personnel. En principe, il rassure les banques quant à la capacité de remboursement des emprunteurs. Mais, dans les faits, les banquiers se montrent de plus en plus conciliants. Parmi les primo-accédants, nombreux sont ceux dont l’apport se limite aux frais d’achat du bien (7 à 10% selon le montant), voire rien du tout.
“Si l’apport sur les frais annexes reste la règle, les banques sont de plus en plus ouvertes aux dossiers à 110%”, note ainsi le courtier Meilleurtaux.com. “Au niveau actuel des taux d’intérêt, mieux vaut emprunter au maximum et conserver son épargne plutôt que de la mobiliser pour son achat immobilier”, estime Maël Bernier.
L’Express
Plus prudent, en effet, de conserver ses économies pour faire face à des dépenses imprévues, tandis que l’endettement immobilier accroît la protection de la famille en termes de prévoyance en cas de coup dur, grâce à l’assurance emprunteur. “Le problème n’est pas tant l’apport personnel que l’existence d’une épargne témoignant de la capacité de l’acheteur à affronter ses mensualités, car les dépenses de logement des propriétaires sont souvent plus élevées que celles des locataires”, complète Alain Dehaudt, spécialiste du crédit au sein de l’Anil et directeur de l’agence départementale d’information logement (Adil) de l’Oise.
En complément des prêts classiques, beaucoup d’acheteurs peuvent bénéficier d’autres financements intéressants. Même s’il est devenu moins généreux depuis 2018, le prêt à taux zéro (PTZ) reste une opportunité à ne pas négliger quand on y a droit.
Le PTZ, un bon complément
Depuis cette année, il a été “ciblé” autour de deux axes : les logements neufs en zones urbaines et la rénovation dans le reste de la France. “En zone A et B1, correspondant aux zones tendues en région parisienne et aux grandes villes de province, le PTZ est limité aux logements neufs, explique Alain Dehaudt, tandis qu’en zone B2 et C, couvrant le reste de la France, le PTZ peut financer jusqu’à 40% d’une opération d’achat-rénovation d’un logement ancien comprenant au moins 30% de travaux.” Pour y avoir droit, les acheteurs ne doivent pas avoir été propriétaires de leur logement depuis plus de deux ans et respecter des plafonds de ressources. Pour un couple avec deux enfants, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 48 000 euros en zone C et 74 000 euros en zone A. Quand on sait que le revenu fiscal de référence équivaut à un salaire brut environ 45% plus élevé, plus de gens sont éligibles au PTZ qu’on le croit.
Le montant maximum de PTZ varie selon la composition famille et la zone d’implantation du projet. En zone A, un couple avec trois enfants faisant construire un pavillon à 345 000 € peut emprunter jusqu’à 138 000 € en PTZ. Le montant maximum de PTZ varie plus couramment autour de 92 000 à 108 000 € pour un couple avec deux enfants en province, et de 70 000 € maximum en zone C (rurale et villages), où les coûts du foncier et du bâti sont moins élevés. Cerise sur le gâteau, beaucoup de collectivités locales (communes, départements…) accordent une prime aux bénéficiaires de PTZ, pouvant aller jusqu’à 3 000 € par exemple pour les projets d’achat-rénovation dans l’Oise.
“Le PTZ permet aussi de bénéficier d’un différé de remboursement de cinq ans, voire jusqu’à dix ou quinze ans selon les ressources de l’emprunteur”, détaille Alain Dehaudt. Dans ce cas, il faut pouvoir ajuster les remboursements du prêt bancaire principal, pour avoir des mensualités constantes sur la durée des prêts, en augmentant les remboursements sur le prêt bancaire pendant la période de différé du PTZ, et en les réduisant quand on rembourse aussi le PTZ. Autre source de financement, pour les salariés d’entreprises d’au moins dix personnes, des prêts “1% logement”, peuvent leur être accordés par l’organisme ActionLogement.frselon leurs ressources. Les plafonds de ces prêts, pouvant aller jusqu’à vingt ans, varient de 10 000 € en zone C à 25 000 € en zone A.